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不動産投資のリスク

こんにちは!

資産運用の代表といえる不動産投資ですが、上手くいけばリターンを享受できる反面、近年は人口減少の影響でリスクが高まってきたとも言われます。

確かに難しくなりましたが、それでも不動産投資を検討する価値はあります。

世の中には家賃収入が収入源になっているという人は沢山います。私の叔父なんかもアパート収入で生活を送っています。不動産投資は下火という声も増えましたが、一歩踏み込んだリスクと物件選びの攻略法をまとめました。

実際に投資しないという人も、将来のために頭に入れておいて損はないはずです。

不動産投資でリスクについて考える重要性

不動産投資というと、どうしても本屋などではメリットばかりが押し出されます。

「マンションの区分投資は稼げる」「ボロ物件をリフォームすれば稼げる」など。

しかし、こうした方法を真似したからと言って上手くいくとは限りません。というのも既に出回っている情報だけではなかなか稼げないためです。
(こうした情報は一次情報と呼ばれています。)

結局のところ不動産投資に裏技はなく、リサーチと長期的な積み上げが本質です。
そのためにはリスクを知り、そこにむけた対策をすることこそが大切です

不動産投資で考えられるリスクとは?

それでは早速、不動産投資におけるリスクを見て行きましょう。

リスクさえ回避できれば、最悪の状況になっても損失を大幅に回避できます。

借金(ローン)リスク

不動産の投資のリスクについてですが、代表的なものに借金(ローン)があります。

借金は投資によって得られる収入で返済していくのが普通ですが、あくまでも投資なので、必ず返済分の収入が生まれるとはかぎりません。借金が返せないと赤字になり、投資もままならなくなります。

ただし日本はマイナス金利なのでローンを利用するメリットはあり、最初は単価の低い物件でローン額を抑えることでリスクを押さえることはできます。

なお、資金がないという場合は、不動産クラウドファンディングという方法もあります。

空室リスク

不動産投資で最も代表的なリスクが空室リスクです。
最も注意しなければならないリスクであり、空室状態が続いてしまうと無収入となります。

不動産運営を委託できる会社もありますが、それはそれで手数料がかかるので、空室対策は不動産会社に協力してもらいつつも自分でやる意識を持つことが大切です。

空室失敗の9割は土地勘のなさ

不動産投資における失敗例の9割は「土地勘のない場所を購入した」というケースです。

いくら価格が安くて、条件が良いと思っても土地勘がなければ、「見えざるリスク」に気づくことができません。

特に人口減少において、空室リスクの高い現状では、確実性を重視しなければなりません。

最初は少なからず馴染みがある地域をターゲットにすることが空室リスク対策になります。
よい物件をもとめて全国を飛び回る必要はありません。

逆にこの点を押さえれば、たとえ地方であっても不動産投資で成功する確率は高まります。

修繕費

築年数が経過することによって物件の価値が落ちていくことも不動産の投資のリスクのひとつです。見落ちしがちですが、結構な出費になります。

物件の価値は収入に反映されますので、利回りをよくするためにも重要な問題です。

一例として私の叔父は地方でアパートを運営していますが、大がかりな修繕が必要になり、思い切って数百万のお金をかけてリフォームしたことがありました。その時は大きな出費になりましたが、結果的に入居者が増える結果となっています。

入居者は見学の際に、かなり細かいところまでみています。
不動産は設備が故障したり、壁の塗り替えが必要になるなど、何かと費用がかかります。

修繕費がかかるのは痛手ですが、それをチャンスに変えることは可能です。

災害リスク

不動産が地震や火災に巻き込まれるリスクは考慮する必要があります。
日本は非常に地震が多い国なので、どの地域に不動産を建てても地震が起こる危険性があります。

特に強い地震や台風の場合は建物が崩壊することもあり、被害が大きいです。
地震と同様、家裁による被害も無視できるものではなく、特に全焼すれば元通りの状態にするのに手間がかかります。

ただ、こちらも不動産管理会社から保証サービスに加入すれば対応可能です。

不動産会社の倒産

最後に、あまり語られていないリスクが不動産会社の倒産です。

不動産の投資を行う時、自分で管理をするとその時間や手間が多くかかるので、不動産会社に管理を任せることが殆どです。
しかし、管理を任せていたが倒産してしまった場合、頭金・家賃・敷金が投資者のもとまで来ない可能性があります。

地元の不動産会社を利用する場合は倒産リスクはないか?倒産した場合に、他に頼めそうな管理会社があるか充分に確認するようにして下さい。

空室リスク以外は抑えられる

不動産投資のリスクを洗い出しましたが、ご覧になっても分かるように、手堅く始める分にはリスクは限定的です。

ただ、どうしても避けられないリスクに「空室リスク」が挙げられます。

そこで、次のページでは失敗しない物件の選び方を徹底解説していきます。

ただ、大前提として「土地勘のない場所で購入」するという点は注意しましょう。
商売でも言えることですが立地と言うのは、何回か足を運んだだけでは見えない側面が必ずあります。こうした謙虚さを持てるかどうかが全てです。