三菱地所物流リート投資法人(3481)のIPO初値予想まとめ!

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三菱地所物流リート投資法人(3481)が新規上場承認されました。

IPOの中でも当選しやすいリートIPOということで注目が集まりますね。
また、大手予想もリートは言及しないケースが殆どのため、個人における初値予想の重要性が一層高まります。

やはり気になるのは初値がプレスリターンになるか?公募割れの確率は?という点になると思いますが、しっかりと考察を行っていきたいと思います。

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初値予想は緻密な分析が求められます。少し長いですがお付き合い下さい。

三菱地所物流リート投資法人(3481)のIPO基本情報

市場:東証リート
想定価格:250,000円
吸収金額:515億円
抽選期間:2017/08/31 (木)~ 2017/09/05 (火)
上場日:2017/07/20 (木)
事業概要:投資不動産の探索からファンドの組成、運用、ファンドの出口を行う
取扱物件:A
IPO評価:C

三菱地所物流リート投資法人(3481)のIPO初値予想の前提

リートについては過去のデータから、おおよその初値予測を立てることができます。
そこで、過去の実績を分析していきます。

まず、リートIPOについては直近まで、非常に軟調な地合いが続いています。

直近リートIPOの初値実績

  1. 日本再生可能エネルギーインフラ投資法人 -4.1%
  2. 森トラスト・ホテルリート投資法人  +1.39%
  3. 投資法人みらい -3.34%
  4. いちごグリーンインフラ投資法人 -3.9%
  5. 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 +0.51%

リートIPOの勝率は低い

上記を見ても分かる通り、知名度の低いリートは全て公募割れになっています。

知名度の高いリートであっても、何とか公募割れを免れる状況です。
大幅高が予想されていた三井不動産ロジスティクスパーク投資法人でさえ、公募割れしてもおかしくない状況でした。

リート指数が上向きだった頃は、リートIPOは絶好の稼ぎ時と言われましたが、リート指数が右肩下がりの現在、リスクと隣り合わせの状況が続いています。

≪東京REIT指数≫

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(出典:SBI証券)

三菱地所物流リート投資法人(3481)の初値を考える上では、こうした地合いを先ず抑えておく必要があります。

三菱地所物流リート投資法人のIPO初値予想のポイント

地合いを踏まえた上で、三菱地所物流リート投資法人(3481)の内容についてポイントだけ抑えていきます。

初値を左右する吸収金額については、中~大クラスの位置づけとなっています。

  • 三菱地所物流リート投資法人 515億円
  • 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 600億円程度

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人との比較が分かりやすい

三菱地所物流リート投資法人の初値予想する上で、既に同じ大手で物流系リートの三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が上場しているため、非常に参考になります。

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は、当時大幅な上昇を予想する声が多い一方、初値は公開価格を僅かに上回る程度の結果となっています。仮条件が上方修正されたにも関わらず、非常に弱い結果と言えます。

ただ、RIET指数が右肩下がりの局面にあった、という点は加味する必要があります。

現在のREIT指数は一旦反発局面にありますので、状況は異なります。

平均利回りの比較

  • 三菱地所物流リート投資法人 4.9%
  • 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 5.0%

両者の利回りを比較すると、大きな差は見られません。

どちらも優良物件を抱えており、大手ブランド力がありますが、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人の軟調な初値結果を見る限り、三菱地所物流リート投資法人IPOも予断を許さないことが分かります。

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大手ブランドだからと言って決して油断できない状況です。

三菱地所物流リート投資法人のIPOの強み

三菱地所物流リート投資法人の最大の強みは、国内私募集リートで初の運用資産規模3,000億円到達を実現するなど、日本を代表するリートである点です。

実績では、先に挙げた三井不動産ロジスティクスパーク投資法人に勝ります。

三菱地所の名前は多くの人が知るところで、国内優良不動産への投資を求める年金基金や金融機関からの買いも期待できます。

トランプ政権後、世界的な株高が起きている現在、三菱地所物流リート投資法人に対する買いも期待できる状況です。

三菱地所物流リート投資法人のIPO初値予想で強気になれる点

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三菱地所物流リート投資法人に関しては、大手のブランド力。国内最大規模の実績。
そして、何よりも安心感があります。

先の、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人も初値形成後に値を上げています。
こちらは絶対に見逃せないポイントです。

要するに、三菱地所物流リート投資法人についても、仮に初値が振るわなかったとしても持ち続けるという選択肢も出てきます。

こうした背景を考慮しても、有事の事態を除けば公募割れの可能性は低いと考えます。

また、上場日も夏枯れ相場を過ぎた9/14となっており、比較的買いが集まりやすい状況となっています。久し振りのリートで注目も集まります。

三菱地所物流リート投資法人(3481)の懸念点

ほとんどのリートIPOが公募割れという現状となっていて、そうした事象はニュースでも問題になっています。

JリートIPO公募割れ続出、「安易上場」にツケ-東証審査明確化

ただ、三菱地所物流リート投資法人は内容的にしっかりしているため、大きな問題にはならないでしょう。

注意するとすれば、ブランド力という点に惹かれ、強気になってしまう点。
安易に大量取得を試みた場合、相応のリスクは出るので注意が必要です。

三菱地所物流リート投資法人のIPO初値予想

三菱地所がスポンサーのリートということで期待感が高まる一方で、昨今のリート上場の実績を踏まえると決して予断の許さない状況です。

分析した結果、公募割れは避ける予想していますが、どれだけ伸ばせるかは地合いに左右される側面があります。

直前には高騰が期待されるUUUM(3990)が控えていますので良い流れです。

地合いと仮条件の結果でディテールは左右されますが、現状の初値予想は以下の通りになります。

  • 想定価格:250,000円
  • 初値予想:255.000円~258,000円

※仮条件の変更によって初値変更することがあります。

プラスリターン予想ですが、状況によって公募割れも起こりうる水準。

地合い次第で更なる上も考えられますが、現状では微上げが妥当と言えるでしょう。

ディテールに左右される側面があるため、仮条件の変更に併せて初値予想は修正していきますので、ぜひご確認下さい。

三菱地所物流リート投資法人のIPO幹事団

  1. SMBC日興証券(主幹事)
  2. 三菱UFJモルガン・スタンレー証券
  3. 野村證券
  4. 大和証券
  5. みずほ証券

幅広い証券会社から当選が期待できます。

狙い目としては主幹事のSMBC日興証券とモルガン・スタンレー証券になるでしょう。
抽選申し込みまで時間がないため、早めに口座を開設していきましょう。

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基本的には日興証券から申込むことになります。当選のキャンセルペナルティがあるので注意しましょう。